B. Pagamici
SE/MP21 Società immobiliari e imprese edili
Aspetti fiscali e contabili relativi alla costruzione, alla gestione e al trasferimento d'immobili - • Subappalto • Sicurezza nei luoghi di lavoro
Società immobiliari e imprese edili

2008

pp. 480

Prezzo €:35,00

Prezzo scontato €26,25

formato 17 x 24

 

(9788851304935)

 
 
 
 
 
 
 
 
 
Vario è l'oggetto che può riguardare l'attività delle imprese edili e immobiliari: si va dalla costruzione alla compravendita di fabbricati, passando per la gestione d'immobili, senza che ciò comporti vincoli – legali o non – di conduzione esclusiva, nel senso che i differenti tipi d'impresa possono essere svolti anche contemporaneamente.
Altrettanto diversa, è la normativa che disciplina la tassazione – diretta e indiretta – delle attività in questione, poiché subordinata al peso di variabili come la tipicità della gestione o la natura degli immobili (merce, strumentali, patrimonio).
L'autore compie un cammino tra i modelli aziendali e societari che connotano il settore, offrendo al lettore lo strumento per uno studio approfondito ma al contempo agevole della materia. Per la completezza degli argomenti trattati, il testo – alla seconda edizione – consente sia un migliore approccio alla conoscenza dei nuovi regimi impositivi che regolano il comparto, sia l'esercizio ottimale (vale a dire commisurato alle specifiche esigenze imprenditoriali) dell'attività.
1. Le forme giuridiche dell’attività edile e immobiliare
1.1 La definizione di imprese immobiliari
1.2 Le imprese edili e immobiliari sotto forma di società in nome collettivo (s.n.c.)
1.2.1 Modello di atto costitutivo di società in nome collettivo
1.3 Le imprese edili e immobiliari sotto forma di società in accomandita semplice (s.a.s.).
1.3.1 Modello di atto costitutivo di società in accomandita semplice
1.4 Le imprese edili e immobiliari sotto forma di società per azioni (s.p.a.)
1.5 Le imprese edili e immobiliari sotto forma di società a responsabilità limitata (s.r.l.).
1.5.1 Modello di statuto di impresa edilizia sotto forma di società a responsabilità limitata
1.6 Le imprese edili e immobiliari sotto forma di società cooperativa
1.6.1 Un modello di statuto di cooperativa di lavoro c.d. “s.p.a. a mutualità prevalente” (che adotta il sistema di amministrazione tradizionale)
1.7 Lo svolgimento in forma associata dell’attività edile: i consorzi e le società consortili
1.7.1 Modello di statuto di consorzio edile con attività esterna
2. Immobili merce, immobili strumentali e immobili patrimonio: aspetti civilistici, contabili e fiscali
2.1 Gli immobili “merce”
2.1.1 Gli aspetti civilistici degli immobili merce
2.1.2 Gli aspetti fiscali degli immobili merce
2.1.3 Gli aspetti contabili degli immobili merce
2.2 Gli immobili strumentali
2.2.1 Gli immobili strumentali per natura
2.2.1.1 Gli aspetti civilistici degli immobili strumentali per natura
2.2.2 Gli immobili strumentali per destinazione
2.2.2.1 Gli aspetti civilistici degli immobili strumentali per destinazione
2.2.3 Gli aspetti fiscali degli immobili strumentali per natura e per destinazione
2.3 I fabbricati in costruzione
2.4 Gli immobili “patrimonio”
2.4.1 Gli aspetti civilistici degli immobili patrimonio
2.4.2 Gli immobili “patrimonio” nell’imposizione diretta
2.4.3 Gli aspetti fiscali degli immobili “patrimonio”
3. Imprese e società immobiliari: aspetti fiscali connessi all’imposizione diretta
3.1 Le imprese immobiliari di costruzione e di compravendita
3.2 Le immobiliari di gestione
3.2.1 Le immobiliari di gestione che realizzano redditi d’impresa
3.2.2 Le immobiliari di gestione che non realizzano redditi d’impresa
3.2.2.1 La tassazione dei redditi dei fabbricati delle immobiliari di gestione non soggette a reddito d’impresa
3.2.2.2 La tassazione dei redditi dei terreni delle immobiliari di gestione non soggette a reddito d’impresa
4. La valutazione di opere e servizi in corso di esecuzione
4.1 Premessa
4.2 Gli aspetti civilistici delle opere in corso di esecuzione
4.3 Gli aspetti contrattuali delle opere in corso di esecuzione
4.4 Gli aspetti contabili e di bilancio della valutazione delle opere in corso di esecuzione
4.5 I criteri per la contabilizzazione dei lavori in corso su ordinazione
4.5.1 Il criterio della commessa completata
4.5.2 Il criterio della percentuale di completamento
4.5.3 L’adozione dei due criteri
4.5.4 Le differenze tra il metodo della percentuale di completamento e quello della commessa completata. Un esempio
4.6 Gli aspetti fiscali della valutazione delle opere in corso di esecuzione
4.6.1 Le opere, le forniture ed i servizi con tempo di esecuzione infrannuale
4.6.2 Le opere, le forniture ed i servizi con tempo di esecuzione ultrannuale
4.6.2.1 La valutazione delle opere in corso in base ai corrispettivi pattuiti e liquidati (criterio della percentuale di completamento)
4.6.2.2 La valutazione delle opere in base al costo (commessa completata)
4.7 Le maggiorazioni di prezzo
4.8 Il rischio contrattuale
4.9 Il prospetto previsto dall’art. 93 del TUIR per le opere in corso di esecuzione
5. Le imprese immobiliari: il nuovo regime di imposizione indiretta per cessioni, affitti e locazioni
5.1 La “nuova” normativa dell’imposizione indiretta in cui operano le imprese immobiliari
5.1.1 La rettifica della detrazione IVA per cessioni e locazioni. Aspetti generali
5.2 Gli immobili ad uso abitativo e strumentali dopo il d.l. 223/06
5.3 Le cessioni di unità immobiliari: un primo approccio
5.4 La data di ultimazione lavori
5.5 Le cessioni di aree e terreni
5.6 Le cessioni di immobili abitativi
5.7 Le cessioni di immobili strumentali
5.7.1 Il regime di esenzione IVA e le eccezioni
5.7.2 Il meccanismo del reverse charge nelle cessioni di fabbricati strumentali
5.7.3 Le imposte di registro, ipotecarie e catastali
5.8 Le cessioni di immobili da parte delle imprese di costruzione o ristrutturazione
5.8.1 Le cessioni di immobili abitativi.
5.8.2 Le cessioni di immobili strumentali
5.8.3 La rettifica dell’IVA detratta
5.8.4 L’opzione ex art. 36, d.P.R. 633/72
5.9 Le cessioni di immobili da parte delle imprese di compravendita (o trading) e gestione
5.9.1 Le cessioni di immobili abitativi
5.9.2 Le cessioni di immobili strumentali
5.9.3 L’opzione ex art. 36, d.P.R. 633/72
5.9.4 La rettifica dell’IVA detratta
5.10 Le cessioni di immobili da parte delle immobiliari “miste”
5.10.1 La rettifica dell’IVA detratta
5.11 Le cessioni di immobili da parte delle imprese “non immobiliari”
5.12 Le locazioni di immobili
5.12.1 La nuova disciplina delle locazioni di fabbricati abitativi
5.12.2 La nuova disciplina delle locazioni di fabbricati strumentali
5.12.3 L’imposta di registro sulle locazioni e gli adempimenti connessi
5.12.4 La registrazione dei contratti di locazione
5.12.5 L’opzione per l’imponibilità IVA ex art. 10, d.P.R. 633/72.
5.13 Le locazioni di aree e terreni
5.14 Le locazioni degli immobili abitativi per le imprese di costruzione o ristrutturazione
5.14.1 La rettifica dell’IVA detratta
5.14.2 L’opzione ex art. 36, d.P.R. 633/72
5.15 Le locazioni degli immobili strumentali delle imprese di costruzione o ristrutturazione
5.15.1 L’imposta di registro e gli adempimenti connessi
5.15.2 L’opzione ex art. 36, d.P.R. 633/72
5.15.3 La rettifica dell’IVA detratta
5.16 Le locazioni delle immobiliari di compravendita (o trading) e gestione
5.16.1 L’opzione ex art. 36 del d.P.R. 633/72
5.16.2 La rettifica dell’IVA detratta
5.17 Le locazioni delle immobiliari “miste”
5.17.1 La rettifica dell’IVA detratta
5.18 Le locazioni delle imprese “non immobiliari”
5.18.1 L’opzione ex art. 36 del d.P.R. 633/72
5.18.2 La rettifica dell’IVA detratta
5.19 La locazione finanziaria
5.19.1 Il regime impositivo
5.19.2 La registrazione dei contratti
5.20 L’affitto d’azienda
6. L’irrilevanza fiscale dell’ammortamento dei terreni e i riflessi nel bilancio d’esercizio
6.1 Le tipologie di immobili rilevanti ai fini dell’ammortamento
6.2 Le aree fabbricabili acquistate congiuntamente al fabbricato strumentale
6.3 Le aree edificabili acquistate autonomamente
6.4 La decorrenza della disciplina
6.5 L’ammortamento degli immobili acquisiti in proprietà
6.6 Il costo dell’area in presenza di plusvalenze, rivalutazioni e costi incrementativi
6.7 Gli ammortamenti dei fabbricati acquisiti prima del 4 luglio 2006
6.8 Gli immobili in leasing
7. Le società non operative
7.1 Considerazioni generali
7.2 I presupposti soggettivi e la disapplicazione automatica
7.3 Le società interessate da procedure concorsuali
7.4 I presupposti oggettivi fino al 3 luglio 2006
7.5 I presupposti oggettivi vigenti
7.6 Alcuni aspetti della decorrenza della disciplina
7.7 La determinazione dei ricavi minimi convenzionali
7.7.1 Il parametro relativo alle immobilizzazioni
7.7.2 La determinazione del valore dei beni e delle immobilizzazioni
7.7.3 La determinazione dei ricavi effettivi
7.7.4 Il “test di operatività”
7.7.5 I ricavi presunti: i riflessi sul bilancio e sulla dichiarazione dei redditi
7.8 La determinazione del reddito imponibile minimo
7.8.1 Le perdite d’esercizio e pregresse delle società
7.8.2 La determinazione del reddito minimo ai fini IRAP
7.8.3 Il reddito presunto e le agevolazioni fiscali
7.9 Le limitazioni al riporto del credito IVA
7.10 L’istanza di disapplicazione
7.10.1 Le modalità di presentazione
7.10.2 La “disapplicazione parziale”
7.10.3 I presupposti per l’accoglimento dell’istanza
7.10.4 Le società non operative e il Modello Unico
7.10.5 Il comportamento delle DRE dopo la circolare n. 14 del 15-3-2007
7.11 Le agevolazioni per lo scioglimento e la trasformazione
7.11.1 Gli aspetti fiscali dello scioglimento agevolato
7.11.1.1 Un esempio di tassazione agevolata in caso di scioglimento
7.11.1.2 Gli effetti sulla tassazione dei soci
7.11.2 Gli aspetti fiscali della trasformazione in società semplice
7.11.2.1 Gli effetti sulla tassazione della società
7.11.2.2 Gli effetti sulla tassazione dei soci
8. La cessione e la locazione di immobili: tassazione e agevolazioni fiscali per professionisti e soggetti privati
8.1 Il trattamento fiscale degli immobili dei soggetti privati
8.1.1 Le nuove regole per l’acquisto dell’abitazione
8.1.2 La “dichiarazione sostitutiva” da indicare nel rogito
8.1.3 La determinazione del valore catastale degli immobili
8.1.4 Le detrazioni per i costi dell’intermediazione immobiliare
8.1.5 Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa e i casi particolari
8.1.5.1 Le detrazioni per l’acquisto di un immobile ristrutturato
8.1.5.2 Il diritto a fruire delle agevolazioni e la perdita dei requisiti
8.1.6 La tassazione dei ricavi e delle plusvalenze derivanti dalla vendita dell’immobile. Il regime sostitutivo
8.1.6.1 La tassazione delle plusvalenze da cessione di immobili acquisiti per donazione
8.1.7 Il credito d’imposta per riacquistare la “prima casa”
8.1.8 L’imposizione indiretta sulle cessioni di terreni e fabbricati per i soggetti privati
8.1.9 La tassazione diretta e indiretta delle locazioni immobiliari
8.2 Le agevolazioni IRPEF per le ristrutturazioni edilizie
8.2.1 La detrazione IRPEF
8.2.2 I soggetti beneficiari della detrazione
8.2.3 Le condizioni oggettive per fruire delle detrazioni
8.2.4 Le modalità di accesso alle agevolazioni
8.2.5 I casi in cui si perde il diritto alla detrazione
8.2.6 La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi
8.3 Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico
8.3.1 Gli incentivi fiscali per la riqualificazione energetica
8.3.2 I requisiti per ottenere le agevolazioni
8.3.3 Le spese ammissibili
8.3.4 Le caratteristiche della detrazione
8.3.5 Gli adempimenti e i termini
8.4 La deducibilità del costo degli immobili strumentali per i professionisti
8.4.1 L’ammortamento degli immobili strumentali
8.4.1.1 L’indeducibilità della quota riferita al costo dell’area
8.4.1.2 Il trattamento fiscale delle altre spese inerenti gli immobili di proprietà
8.4.2 Gli immobili acquisiti in leasing
8.4.3 Le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione
8.4.4 Le plusvalenze e le minusvalenze relative agli immobili strumentali
8.4.4.1 Le plusvalenze e le minusvalenze nell’imposizione diretta
8.4.4.2 Le plusvalenze e le minusvalenze ai fini IRAP
9. Il valore normale dei fabbricati. L’accertamento sugli immobili ceduti e locati da imprese e da soggetti privati
9.1 Il concetto di valore normale
9.1.1 La superficie dell’unità immobiliare
9.1.2 Il calcolo del valore normale unitario
9.2 L’accertamento delle compravendite immobiliari ai fini IVA
9.3 L’accertamento delle compravendite immobiliari ai fini delle imposte dirette
9.4 L’accertamento delle compravendite immobiliari ai fini dell’imposta di registro
9.5 L’accertamento sulle locazioni ai fini delle imposte dirette
9.6 L’accertamento sulle locazioni ai fini dell’imposta di registro
9.7 La decorrenza delle disposizioni sull’accertamento delle compravendite immobiliari
10. Contrasto del lavoro nero e sicurezza nei luoghi di lavoro
10.1 La sospensione di lavori nei cantieri edili
10.1.1 Le sanzioni amministrative
10.2 L’identificazione del personale del cantiere
10.3 La comunicazione preventiva di assunzione
10.4 Le agevolazioni per il settore edile e la regolarità contributiva
11. Il reverse charge nel settore edile e il subappalto
11.1 L’applicabilità del “reverse charge”
11.2 La decorrenza e l’ambito applicativo
11.3 Le tipologie di prestazioni assoggettate al meccanismo
11.4 Le sanzioni amministrative relative al regime del reverse charge
11.5 I profili penali nella disciplina dell’inversione contabile
11.6 I rimborsi e le compensazioni del credito IVA
11.7 Le imprese consorziate
11.8 Il reverse charge e i soggetti esteri
11.9 La responsabilità solidale dell’appaltatore con il subappaltatore
Bruno Pagamici è Dottore Commercialista e Revisore Contabile. Alla consulenza affianca l’attività convegnistica e di docenza in corsi universitari e di formazione. Collabora con quotidiani economici e riviste specializzate ed è autore di numerose pubblicazioni di natura professionale.