Il presente lavoro, partendo dall’intera disamina di ogni procedura di Asset e Property management immobiliare, fornisce, in modo semplice ed estremamente pratico, ogni cognizione per comprendere la difficoltà di un’operazione immobiliare, come valutarne la redditività o il profitto percepibile e come costruire un sistema di Rating capace di esternare le caratteristiche e le condizioni di equilibrio dell’intervento.
Il volume è quindi soprattutto uno strumento di lavoro per ogni singolo imprenditore e per ogni operatore immobiliare.
L’applicazione dei percorsi consigliati potrà suggerire la convenienza dell’operazione, la fattibilità stessa dell’intervento e in ultimo le percentuali di profitto probabilmente conseguibili.
Il Rating Immobiliare offre, quindi, un giudizio sulla capacità intrinseca dell’operazione di produrre la redditività attesa ed, in ultimo, esprime un giudizio in merito alla possibilità di adempiere al pagamento della linea di credito appositamente contrattata.
Il modello operativo presentato nella seconda parte del lavoro è il risultato di numerosi anni di ricerche e di molteplici applicazioni pratiche che hanno caratterizzato l’attività dell’autore.
Infatti, il libro, unico nel suo genere, illustra alcuni esempi pratici di report e di rating inerenti la propensione all’investimento immobiliare di alcune zone del nostro Paese. La complessità e soprattutto la completezza dei processi presentati diverranno utile canovaccio per quanti, nel prossimo futuro, dovranno confrontarsi con il Rating Immobiliare.

1 L’Asset management e l’accordo di Basilea 2
1.1 L’Asset management
1.2 Il rating immobiliare e Basilea 2
1.2.1 Le problematiche del rischio
1.3 Il rating immobiliare
1.4 Internal Rating (IRB). Cosa consentirà alle imprese di ottenere finanziamenti
1.4.1 Area quantitativa storica
1.4.1.1 Rivalutazione degli immobili ai fini fiscali: L. 342/2000; L. 448/2001 e D.L. 185/2008
1.4.2 Area prospettica previsionale
1.4.3 Area andamentale
1.5 Conclusioni
2 Il rischio immobiliare e il rating immobiliare
2.1 Il rischio immobiliare
2.1.1 Le tipicità del rischio immobiliare
2.1.2 Il Tenant specific risk e la destinazione d’uso dell’immobile
2.1.3 Il rischio immobiliare e la fungibilità del bene
2.1.4 Cenni sul contratto locatizio ad Uso diverso - legge 27 luglio 1978 n. 392
2.1.4.1 Le condizioni necessarie per il sorgere del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento
2.1.5 Cenni sulla disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. Legge 9 dicembre 1998 n. 431
2.1.5.1 D.M. 30-12-2002 “Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell’art. 2, comma 3, della L. 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell’art. 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge”
2.1.5.2 D.M. 14.7.2004 “Condizioni per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell’articolo 2, comma 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, in assenza di convocazione, da parte dei comuni, delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori ovvero per la mancata definizione degli accordi di cui al medesimo articolo 2, comma 3”
2.2 Il Rating immobiliare
2.2.1 Gli indicatori del processo di rating
3 C.A.R. Capital Asset Rating, un modello operativo
3.1 C.A.R. Capital Asset Rating, un modello operativo
3.2 Quadro “Costo dell’intervento”
3.3 Quadro “Condizioni di mercato”
3.4 Quadro “Dimensioni del mercato”
3.5 Quadro “Rispondenza del prodotto”
3.6 Quadro “Contesto ambientale”
3.7 Quadro “Rischio di default”
3.7.1 Durabilità della struttura oltre il mutuo. Alcune riflessioni sulla gestione manutentiva dei cespiti realizzati. Il facility management
3.7.1.1 Programma di manutenzione operativo aziendale
3.7.1.2 Organigramma operativo aziendale per gestire correttamente ogni processo manutentivo
3.7.1.3 Sintesi del processo “ORGANIZZAZIONE DEL SERVIZIO MANUTENTIVO”
3.7.2 La compatibilità degli interventi manutentivi con la principale normativa UNI
3.8 Quadro “Flusso della liquidità”
3.9 Quadro “Interazioni esterne”
3.10 Quadro “Analisi prospettica aziendale”
3.11 Conclusioni
4 Tabella della Potenzialità immobiliare
4.1 Il metodo della “Tabella della Potenzialità immobiliare”
4.2 Tabella delle Potenzialità immobiliari: un’applicazione pratica
5 Condizioni e criticità del rating: tabelle di incidenza percentuale
5.1 Premessa
5.2 Mercato residenziale
5.3 Mercato degli uffici
5.4 Mercato produttivo
5.5 Mercato commerciale
5.6 Quadri sinottici variazione dell’incidenza millesimale
6 Rating immobiliare e ricerca dei dati: tre applicazioni pratiche
6.1 Provincia di Milano: propensione all’investimento e rating immobiliare
6.2 La Basilicata: propensione all’investimento e rating immobiliare
6.3 Propensione all’investimento. Il caso specifico di un autosilo

Flavio Paglia
Responsabile della Gestione e Valorizzazione del Patrimonio dell’Amministrazione Provinciale di Genova, è autore di numerosi libri e pubblicazioni in materia professionale nonché docente presso la Scuola Superiore della Pubblica Amministrazione. È consulente in materia patrimoniale per numerosi soggetti privati e pubblici, CTU e Tribunali.